¿Adiós a la casa propia? Aumentos del salario mínimo empujarían la vivienda VIS hacia los $300 millones
Proyecciones de un alza de hasta el 20% en el mínimo reconfiguran el valor de la VIS y elevan las preocupaciones.
Las discusiones sobre el salario mínimo de 2026 han despertado inquietud en los sectores productivos del país por el impacto que podría tener un aumento alto del indicador.
Las estimaciones plantean escenarios en los que el incremento oscilaría entre el 12,4 % y más del 20 %, lo que modificaría de manera directa el valor de la Vivienda de Interés Social (VIS), indexada al salario básico.
Para los hogares que actualmente adelantan procesos de compra sobre planos, la variación podría traducirse en aumentos significativos en los montos finales a pagar, mientras el sector constructor advierte sobre los efectos que estos ajustes tendrían en la capacidad de acceso de los estratos de menores ingresos.
El escenario salarial que analiza el Gobierno
Con la proximidad del cierre del año, avanza la etapa decisiva para definir el salario mínimo de 2026. Hasta ahora, el Gobierno no ha comunicado un porcentaje concreto, pero diversas intervenciones públicas han dejado entrever que el ajuste sería elevado.
Entre las cifras mencionadas en distintos espacios se encuentran incrementos que van desde el 12,4 % hasta niveles superiores al 20 %. Esta expectativa ha generado preocupación en sectores como el comercio, la industria y la construcción, que analizan los efectos que tendría un aumento sustancial en sus costos operativos y en el comportamiento de la demanda.
Investigaciones del Banco de Bogotá indican que desde julio varios integrantes del Ejecutivo, incluido el presidente Gustavo Petro, han señalado que el incremento del salario mínimo para 2026 sería nuevamente alto.
De acuerdo con el ministero de Hacienda, el mandatario aprovecharía su último año de gobierno para impulsar un aumento notable bajo la premisa de que esta política ha tenido efectos positivos en la economía. La oficina de Investigaciones Económicas del banco recuerda que en los últimos cuatro gobiernos el incremento real del salario mínimo en el último año de cada mandato superó el de los tres años previos, y que en la administración anterior ese aumento final fue casi el doble del promedio de los ajustes anteriores.
Según estas proyecciones, si la inflación de 2025 cierra cerca del 5 %, en línea con el comportamiento de 2024, el punto de partida para calcular el aumento del salario mínimo en 2026 sería el 9,5 % decretado para el año anterior. Con esa base, el salario pasaría de $1.423.500 a $1.558.773. No obstante, las investigaciones mencionan que existe una probabilidad alta de que el ajuste sea mayor. Al considerar la experiencia del último año del gobierno de Iván Duque y los incrementos decretados por la actual administración, el salario podría llegar a $1.600.000, lo que representaría un aumento del 12,4 %.
En ese escenario, el incremento real del salario, descontando la inflación del año anterior, superaría el 7 %, una cifra que no se registraba desde hace cuatro décadas. Los análisis señalan que un aumento de esta naturaleza elevaría el poder adquisitivo de los hogares en el corto plazo, aunque la presión inflacionaria posterior podría reducir ese efecto. Adicionalmente, el ajuste podría superar las proyecciones si se consideran motivaciones políticas, como ocurrió en 2024 con el incremento del subsidio de transporte.
Por otro lado, durante los primeros días de noviembre, el ministro del Interior, Armando Benedetti, afirmó que el salario mínimo del próximo año debería ser de $1.800.000. Aunque la cartera del Interior no participa en la definición del incremento, sus declaraciones generaron incertidumbre debido a su influencia política dentro del Gobierno. Benedetti no especificó si ese valor incluía el subsidio de transporte, por lo que, de tratarse únicamente del salario, el aumento superaría el 26 %.
Estas estimaciones son determinantes para proyectar el precio de la Vivienda de Interés Social en 2026, dado que su valor se calcula con base en múltiplos del salario mínimo: 150 salarios para la mayoría de los proyectos y 175 salarios para aquellos en procesos de renovación urbana.
Con un salario de $1.600.000, una vivienda VIS de 150 salarios costaría $240 millones para 2026 y una de 175 salarios alcanzaría los $280 millones. Si el salario sube a $1.800.000 pesos, estos valores ascenderían a $270 millones y $315 millones respectivamente.
Consecuencias para los hogares que compran sobre planos
En el mercado de vivienda VIS es común que los compradores adquieran unidades en proyectos sobre planos, con proyecciones de incremento del salario mínimo que suelen ser moderadas. Cada vez que el ajuste decretado supera las expectativas, los montos finales del negocio se incrementan y deben ser asumidos por el comprador. Las preocupaciones actuales radican en que la VIS se acerca a los $300 millones, y quienes firmen contratos ahora enfrentarían aumentos adicionales durante los próximos dos o tres años.
Una especialista del sector señala que las proyecciones de inflación actuales se ubican cerca del 5 %, a lo que se sumarían entre dos y tres puntos porcentuales por productividad, lo que daría como resultado un aumento estimado de entre el 7 % y el 8 %. Sin embargo, advierte que el factor político podría llevar el incremento del salario a niveles superiores, afectando las proyecciones de precio de los proyectos ya comercializados.
Para los siguientes años, la inflación esperada descendería a niveles del 4 % o incluso del 3 %, lo que, sumado a la productividad, permitiría incrementos salariales de entre el 6 % y el 7 %.
Con base en esas cifras, si el salario mínimo llega a $1.600.000 en 2026 y crece 7 % anual, el precio de una vivienda VIS de 150 salarios sería de $256,8 millones de en 2027 y de $274,7 millones en 2028. Por otro lado, para una vivienda de 175 salarios, los valores serían de $299,6 millones en 2027 y $320,5 millones en 2028.
Aunque los subsidios otorgados por las cajas de compensación aumentan en la misma proporción porcentual, estos montos no alcanzan a cubrir los incrementos absolutos en el valor de los proyectos, lo que obliga a las familias a conseguir recursos adicionalesy reduce la viabilidad de completar el cierre financiero.
Para explicar esta brecha, Pedro Alejandro Martínez, presidente de la constructora Jaramillo Mora, explica que antes una familia con ingresos de entre 1,5 y 2 salarios mínimos podía acceder a Vivienda de Interés Social con subsidio. Según afirma, ahora se requieren ingresos de entre 3,5 y 4 salarios mínimos para adquirir una vivienda equivalente. “Esta realidad refleja la ausencia del subsidio – Mi Casa Ya- y el enorme obstáculo que esto representa”,indica.
Consecuencias de este escenario
La cercanía de los precios con la barrera de los $300 millones influye también en la demanda futura. En los casos de compradores actuales, la presión de los incrementos acumulados desde 2022 ya supera los $40 millones, cifra que seguirá aumentando con las nuevas indexaciones. Para muchos hogares, estos montos adicionales podrían resultar inalcanzables y llevarlos a replantear la compra o incluso a desistir, una situación que el sector constructor observa con preocupación.
Vale recordar que el precio de la vivienda de interés social está determinado por la indexación al salario mínimo, fijada en 150 salarios para la mayoría de los proyectos y en 175 salarios para los que hacen parte de procesos de renovación urbana.
Esta estructura implica que cada ajuste del salario se refleja de forma inmediata en los precios de las unidades que se entregan al año siguiente. Como ejemplo, una familia que escrituró una vivienda VIS en 2024, lo hizo por $195 millones, pero en 2025 pagó $213,45 millones, lo que representó un incremento de $18,4 millones.
Fuente: Portafolio
Tomado de: https://www.portafolio.co/mis-finanzas/vivienda/adios-a-la-casa-propia-aumentos-del-salario-minimo-empujarian-la-vivienda-vis-hacia-los-300-millones-483620
Imagen: Portafolio
